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Le démembrement croisé : outil de protection réciproque pour les concubins et les partenaires

Le démembrement croisé : outil de protection réciproque pour les concubins et les partenaires

Publié le : 15/07/2025 15 juillet juil. 07 2025
Articles et conseils

Les concubins ou partenaires liés par un PACS sont souvent désavantagés en matière de protection du logement familial. Le recours à un mécanisme de démembrement croisé des parts sociales au sein d’une société civile immobilière (SCI) permet toutefois d’anticiper le décès de l’un des membres du couple, en assurant la jouissance du bien au survivant tout en évitant les conséquences d’une indivision successorale.

 

Un enjeu particulier pour les couples non mariés


Contrairement au conjoint survivant dans le cadre du mariage, le partenaire de PACS ou le concubin n’est pas héritier légal. En l’absence de disposition spécifique, seul le partenaire peut disposer du droit temporaire d’un an à l’occupation du logement (article 515-6 du Code civil), et risque donc de se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt. Cette situation peut générer des tensions, voire des conflits, notamment en présence d’enfants issus d’une précédente union.

La rédaction d’un testament est parfois envisagée, mais elle entraîne une fiscalité dissuasive : en l’absence de lien de parenté, le concubin est soumis aux droits de mutation à titre gratuit au taux de 60 % (article 777 du CGI).

 

Le démembrement croisé via une SCI : une solution protectrice


Pour pallier ces difficultés, les couples peuvent recourir à une SCI et procéder à un démembrement croisé des parts sociales dès l’acquisition du bien. Deux configurations sont possibles :
  • Si le logement est déjà détenu en indivision : chaque membre du couple apporte ses droits à la SCI ;
  • Si le bien est acquis via la SCI : chacun apporte les fonds nécessaires à la société.

Les parts sociales sont alors réparties de manière que chacun détienne l’usufruit de la moitié des parts et la nue-propriété de l’autre moitié. Prenons un exemple :
 
  Laure Pierre
Parts 1 à 50 Nue-propriété Usufruit
Parts 51 à 100 Usufruit Nue-propriété


Au décès de l’un, le survivant recouvre la pleine propriété des parts dont il détenait déjà la nue-propriété, sans imposition, en vertu de l’article 1133 du CGI. Il conserve ainsi la jouissance du bien, sans être exposé à l’indivision avec les héritiers du défunt.

Dans l’exemple précédent, si Pierre décède le premier, Laure va devenir pleinement propriétaire des parts 1 à 50. Elle conserve l’usufruit des parts 51 à 100, dont la nue-propriété va revenir aux héritiers de Pierre. Laure peut ainsi continuer à habiter le logement, le louer ou en percevoir les revenus.

Au décès de Laura, les enfants de chacun, qu’ils soient communs ou non, recueilleront la pleine propriété du bien, selon les modalités prévues par les statuts de la SCI ou par testament.

 

Un cadre fiscal avantageux


Outre la protection civile qu’il procure, le démembrement croisé constitue également un outil d’optimisation fiscale. En effet, la reconstitution de la pleine propriété par extinction de l’usufruit n’est pas considérée comme une transmission taxable, dès lors qu’elle résulte du décès du seul usufruitier (article 1133 du CGI). Le survivant ne supporte donc aucun droit de succession, contrairement à une transmission directe qui serait taxée à hauteur de 60 %.

Le démembrement croisé via une SCI permet d’assurer une protection réciproque entre concubins ou partenaires de PACS tout en évitant une fiscalité lourde. Il constitue une solution pertinente dans une stratégie patrimoniale à long terme, à condition d’être soigneusement structuré et accompagné d’une rédaction rigoureuse des statuts de la société.
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