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Créer une SCI familiale : pourquoi et comment ?

Créer une SCI familiale : pourquoi et comment ?

Publié le : 20/06/2025 20 juin juin 06 2025
Articles et conseils

La notion de « SCI familiale » ne renvoie pas à une catégorie juridique spécifique. Il s’agit en réalité d’une société civile immobilière (SCI) classique, dont les associés sont membres d’une même famille, et dont l’objet principal est d’acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier.

 

Pourquoi créer une SCI familiale ?


Tout d’abord, elle permet d’éviter les inconvénients liés à l’indivision, notamment la règle de l’unanimité pour les actes de disposition. Les statuts peuvent être aménagés de manière souple pour encadrer les prises de décisions, l’entrée ou la sortie des associés, ou encore la répartition des bénéfices.

Elle facilite également la transmission du patrimoine. Il est ainsi possible de transmettre aux enfants la nue-propriété des parts sociales tout en conservant l’usufruit, permettant aux parents de continuer à percevoir les loyers et de gérer le bien. Ainsi, elle permet de préserver l’unité du patrimoine immobilier.

Enfin, dans le cadre d’un bail d’habitation consenti à un membre de la famille, la durée minimale légale est réduite à trois ans au lieu de six ans.

 

Quels sont ses inconvénients ?


La création d’une SCI familiale suppose de respecter un certain formalisme. La société possède la personnalité morale, ce qui implique une gestion rigoureuse : tenue d’une comptabilité, organisation d’assemblées générales, compte bancaire distinct, etc. Par ailleurs, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital.

Il est également important de rappeler que la SCI ne peut exercer une activité commerciale (achat-revente de biens, location meublée).

 

Comment créer une SCI familiale ?


Sa création commence par la rédaction des statuts (article 1835 du Code civil), lesquels doivent mentionner les apports de chaque associé, la forme, l’objet, le capital et les modalités de fonctionnement.

Les statuts offrent une grande liberté : clauses de préemption ou d’agrément, modalités de cession des parts, règles de vote (plafonnement, droit de veto), répartition des résultats (proportionnelle ou inégalitaire, sans pouvoir en attribuer l’intégralité à un seul associé). Une fois les statuts rédigés, les fondateurs doivent constituer le capital, désigner un gérant, publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, puis déposer le dossier sur le site du guichet unique.

 

Quelle fiscalité pour une SCI familiale ?


Par défaut, la SCI est « translucide » : elle relève donc de l’impôt sur le revenu (IR), et chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat selon le régime des revenus fonciers. Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Enfin, et conformément à l’article 779 I du Code général des impôts, la transmission des parts sociales dans un cadre familial ouvre droit à un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans.


La SCI familiale constitue un outil juridique efficace pour organiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Si elle offre souplesse et sécurité, elle exige également rigueur et anticipation. Mieux vaut en maîtriser les règles ou se faire accompagner pour en tirer pleinement les bénéfices.
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