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Vente d’un bien en indivision : quelles étapes si l’un des coïndivisaires refuse ?

Vente d’un bien en indivision : quelles étapes si l’un des coïndivisaires refuse ?

Publié le : 21/07/2025 21 juillet juil. 07 2025
Articles et conseils

Lors d’une succession, il n’est pas rare que les héritiers se retrouvent en indivision sur un bien immobilier. Cela signifie que plusieurs personnes exercent conjointement un droit de propriété sur le même bien. Mais alors, si l’un des indivisaires souhaite vendre le bien mais que l’un ou plusieurs autres s’y opposent, que peut-il faire ?

 

Le cadre juridique de l’indivision


L’indivision, régime prévu aux articles 815 et suivants du Code civil, se caractérise par la coexistence de droits de propriété sur un même bien entre plusieurs personnes. Chaque indivisaire possède ainsi une quote-part abstraite du bien.

Un principe fondamental régit ce régime : « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Ainsi, tout indivisaire peut demander à tout moment sa sortie de l’indivision.

Afin d’éviter les blocages, il est vivement conseillé de formaliser les modalités de gestion du bien indivis dans une convention d’indivision. Ce contrat organise les droits et obligations de chaque indivisaire, les conditions d’usage du bien et les décisions collectives à prendre, notamment une éventuelle vente.

 

Peut-on décider seul de vendre un bien indivis ?


En principe, la vente d’un bien indivis constitue un acte de disposition. Cela signifie qu’elle affecte de manière substantielle le patrimoine des indivisaires. Dès lors, l’article 815-3 alinéa 3 du Code civil exige l’unanimité pour vendre le bien. Chacun des indivisaires doit donc exprimer son accord exprès à la vente.

Cependant, cette exigence d’unanimité peut engendrer des situations de blocage, notamment lorsque l’un des indivisaires refuse de vendre, sans motif légitime, ou reste silencieux. La loi a donc prévu plusieurs mécanismes pour permettre, malgré tout, d’aboutir à la vente.

 

Les dérogations permettant de vendre sans l’unanimité


En premier lieu, l’article 815-5-1 du Code civil permet en effet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de solliciter la vente du bien. Les autres indivisaires doivent alors être informés de l’intention de vendre. S’ils persistent dans leur refus, une procédure d’adjudication peut être engagée. C’est alors le juge qui autorisera la vente, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires opposés.

Également, l’article 815-5 permet à un indivisaire d’obtenir l’autorisation du Tribunal judiciaire pour réaliser un acte de disposition si le refus de l’un des indivisaires met en péril l’intérêt commun de l’indivision. Il en va de même lorsque l’un des indivisaires ne peut pas manifester sa volonté (par exemple en cas d’absence prolongée, d’incapacité ou de silence persistant). Ici, l’article 815-4 permet à un autre indivisaire de se faire habiliter par le juge pour le représenter.

Enfin, de façon plus générale, l’article 815-6 autorise le président du Tribunal judiciaire à prescrire ou autoriser toutes mesures urgentes rendues nécessaires par l’intérêt commun. Cela peut inclure la vente du bien si celle-ci s’avère indispensable à la sauvegarde de la valeur du patrimoine indivis.


La vente d’un bien indivis suppose, en principe, l’accord unanime des coïndivisaires. Toutefois, en cas de refus injustifié ou d’inaction d’un indivisaire, la loi prévoit plusieurs mécanismes permettant de surmonter ces blocages. Ces procédures judiciaires visent à concilier l’intérêt commun des indivisaires avec les droits de chacun. Elles garantissent qu’aucun indivisaire ne puisse, par un refus abusif, empêcher durablement la sortie de l’indivision.
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