Promesse de vente sans condition suspensive d’obtention d’un prêt : est-ce risqué de signer ?
Publié le :
04/06/2025
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Dans le cadre d’une promesse ou d’un compromis de vente immobilière, il est courant d’intégrer une condition suspensive d’obtention de prêt. Pourtant, certains acheteurs choisissent de s’en passer. Ce choix présente-t-il un risque juridique ou financier pour eux ?
La condition suspensive : une sécurité juridique
La condition suspensive permet de subordonner la vente à la survenance d’un événement futur et incertain, dans un délai fixé. Elle est notamment prévue à l’article 1304 du Code civil, et, en matière de crédit immobilier, à l’article L 313-41 du Code de la consommation.
La plus fréquente concerne l’obtention d’un prêt immobilier : si l’acheteur ne parvient pas à obtenir un financement dans les conditions stipulées, la vente est automatiquement annulée, sans pénalités.
L’acheteur est ainsi protégé contre une impossibilité de financement et peut récupérer son indemnité d’immobilisation (généralement comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente).
Le vendeur, de son côté, bénéficie d’un cadre clair : l’acheteur ne peut se désengager que dans des circonstances précises et doit justifier de ses démarches.
Un encadrement strict par le Code de la consommation
L’article L 313-41 du Code de la consommation impose que tout compromis de vente incluant un financement partiel ou total par emprunt comporte une condition suspensive. En son absence, la loi prévoit que l’acquéreur peut invoquer la nullité de la vente, sauf renonciation expresse à cette protection.
Le texte prévoit également un délai minimal d’un mois pour permettre à l’acheteur de présenter ses demandes de prêt et obtenir une offre.
La clause doit préciser plusieurs éléments du plan de financement :
- le montant maximal du prêt demandé ;
- le taux d’intérêt maximal ;
- la durée du prêt ;
- la mensualité maximale acceptable ;
- le délai de réalisation de la condition (souvent entre 45 et 60 jours).
Si aucune offre de prêt conforme n’est obtenue dans ce délai, l’acheteur peut notifier la non-réalisation de la condition suspensive par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée des justificatifs nécessaires. La vente est alors caduque, sans frais.
Acheter sans condition suspensive : un engagement risqué ?
L’acquéreur peut néanmoins renoncer expressément à la clause suspensive, par exemple pour se démarquer des autres candidats ou pour rassurer le vendeur sur sa solvabilité. Dans ce cas, la vente est ferme et définitive, même en l’absence de financement.
Deux scénarios peuvent alors se présenter :
- l’acheteur parvient à régler le prix intégral, avec ses fonds propres ou par un prêt obtenu en dehors de cette clause ;
- à défaut, il renonce à la vente, mais perd définitivement l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur.
Renoncer à la clause suspensive n’est donc pas anodin : cela signifie que l’acheteur assume seul le risque du financement, sans filet juridique.
La condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas une simple formalité : elle constitue une garantie juridique fondamentale dans le cadre d’un achat immobilier. Son absence doit faire l’objet d’une réflexion approfondie, et être parfaitement assumée par l’acheteur. À défaut, il s’expose à des pertes financières importantes, voire à une exécution forcée de la vente.
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