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Mon frère refuse de quitter la maison de famille après le décès de nos parents : quels sont mes recours ?

Mon frère refuse de quitter la maison de famille après le décès de nos parents : quels sont mes recours ?

Publié le : 09/09/2025 09 septembre sept. 09 2025
Articles et conseils

Le décès des parents entraîne le transfert de leur patrimoine aux héritiers. Lorsque l’un d’eux occupe la maison familiale et refuse d’en sortir, une situation de blocage peut apparaître. Ce comportement porte atteinte aux droits des autres héritiers et soulève une question juridique essentielle : quels sont les recours possibles pour mettre fin à cette occupation exclusive ?

 

Rappel : quels sont les droits des indivisaires ?


Au décès, les biens des parents entrent en indivision entre les héritiers. En vertu de l’article 815 du Code civil, nul n’est contraint de rester dans l’indivision : chacun dispose de droits concurrents sur la totalité du bien et peut demander le partage.

Pendant l’indivision, chaque héritier a les mêmes droits de jouissance, d’administration et de disposition. Autrement dit, chacun peut occuper le bien, mais aucun ne peut s’approprier seul une partie déterminée de l’immeuble sans l’accord des autres.

 

L’occupation privative : l’indemnité d’occupation


Lorsque l’un des indivisaires habite seul la maison familiale, il doit en principe verser une indemnité d’occupation à ses cohéritiers (article 815-9 du Code civil). Cette indemnité vise à compenser la privation de jouissance subie par les autres.

Le calcul repose généralement sur la valeur locative du bien, avec un abattement de 20 % pour tenir compte de la précarité de l’occupation (CA Versailles, 24 septembre 2019, n° 18/01544).

Toutefois, cette indemnité n’est due que si les autres héritiers prouvent qu’ils ont été empêchés d’user du bien. À l’inverse, si le bien est occupé alternativement par plusieurs indivisaires (par exemple en résidence secondaire), aucune indemnité ne sera exigée.

L’indemnité d’occupation, considérée comme le fruit de l’indivision, est alors soumise à la prescription quinquennale à compter de son exigibilité (article 815-10 du Code civil).

 

Quels recours en cas de blocage ?


Face au refus d’un héritier de quitter le logement :
  • La voie amiable : les indivisaires peuvent convenir ensemble des modalités d’occupation (indemnité d’occupation, partage des charges) ;
  • La voie judiciaire : à défaut d’accord, il est possible de saisir le juge afin de :
    • fixer une indemnité d’occupation au profit de l’indivision,
    • ou engager une procédure de partage judiciaire. Ce partage peut aboutir soit à l’attribution préférentielle de la maison à un héritier moyennant une compensation financière, soit à la vente du bien et au partage du prix entre les cohéritiers.
 

Cas particulier : le bail en cours


Si l’un des héritiers occupait le bien en tant que locataire avant le décès, son bail se poursuit malgré l’ouverture de la succession. Le statut de locataire reste opposable aux coindivisaires (Cass, civ 3ème. 18 mars 2020, n° 19-11.206).


L’occupation exclusive d’un bien indivis par un héritier n’est pas sans conséquence juridique. Elle ouvre droit, sauf accord contraire, à une indemnité d’occupation. En cas de désaccord persistant, le juge peut être saisi pour statuer sur les droits des indivisaires et, en dernier recours, ordonner le partage ou la vente du bien.
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