Donation temporaire d’usufruit : comment alléger sa fiscalité tout en aidant un proche ?
Publié le :
23/05/2025
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Soutenir un enfant durant ses études, tout en optimisant sa fiscalité : c’est l’objectif que permet d’atteindre la donation temporaire d’usufruit. Ce mécanisme juridique, peu connu, mais particulièrement efficace, repose sur le principe du démembrement de propriété, et offre des avantages à la fois patrimoniaux et fiscaux.
Le démembrement de propriété : comment ça marche ?
La pleine propriété d’un bien se compose de deux éléments : la nue-propriété et l’usufruit. Le démembrement consiste à dissocier ces deux droits. Le nu-propriétaire conserve le bien sans en percevoir les revenus, tandis que l’usufruitier bénéficie de son usage ou des fruits qu’il génère (loyers, par exemple).
Dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit, un parent peut transférer, pour une durée déterminée, l’usufruit d’un bien immobilier à son enfant majeur. Ce dernier peut alors y habiter ou le louer, et en percevoir les revenus, sans pour autant en devenir propriétaire.
Pour procéder à une donation temporaire d’usufruit, il faut impérativement contacter un notaire pour qu’il rédige un acte notarié.
À l’issue de la période convenue, l’usufruit s’éteint de plein droit, sans formalité particulière : le parent récupère alors automatiquement la pleine propriété de son bien.
Un levier avantageux pour le nu-propriétaire
Tout d’abord, et pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’a à sa charge que les grosses réparations (au sens de l’article 606 du Code civil), tandis que l’usufruitier supporte les charges d’entretien courant.
De plus, le bien est exclu du patrimoine du nu-propriétaire. En effet, le bien intègre le patrimoine de l’usufruitier.
Sur le plan fiscal, cette opération présente plusieurs intérêts :
- Impôt sur le revenu : le nu-propriétaire, ne percevant aucun revenu locatif, n’est pas imposé à ce titre ;
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : le bien sort de l’assiette taxable de l’IFI du nu-propriétaire pendant toute la durée du démembrement ;
- Droits de donation : la valeur fiscale de l’usufruit transmis dépend de sa durée. L’article 669 du Code général des impôts prévoit une valorisation forfaitaire de 23 % de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans :
| Durée | Valeur |
| Jusqu’à 10 ans | 23% |
| Entre 11 et 20 ans | 46% |
| Entre 21 et 30 ans | 69% |
Bon à savoir : En cas de donation au profit d’un enfant, un abattement de 100 000 € s’applique, renouvelable tous les 15 ans. Cela permet de transmettre l’usufruit d’un bien de valeur importante sans déclencher de taxation immédiate.
Et en cas de succession ?
La donation temporaire d’usufruit est, sauf convention contraire, rapportable à la succession. Conformément à l’article 860 du Code civil, le rapport se fait sur la valeur du bien au jour du partage, mais dans l’état au jour de la donation.
Si la donation temporaire a pris fin avant le décès, l’usufruit ayant été éteint, sa valeur est alors considérée comme nulle : aucun avantage ne subsiste à rapporter.
La donation temporaire d’usufruit constitue un outil efficace pour conjuguer transmission et gestion fiscale. Elle permet d’aider un proche sans se déposséder définitivement du bien, tout en allégeant l’imposition du donateur pendant la durée du démembrement.
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